FAQ - The Perfect House

FAQ

De meest gestelde vragen over het kopen en verkopen van een huis

Moet de makelaar met mij als eerste in onderhandeling als ik de eerste ben die een afspraak maakt voor een bezichtiging? Of als ik als eerste een bod uitbreng?

Nee, dit hoeft niet. De makelaar en de verkopen bepalen samen samen met met de onderhandelingen gestart worden. Als koper is het verstandig om aan de verkopende makelaar te van te voren te vragen wat een verkoop procedure is.

Wat is een optie?

Optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kun je niet eisen; de verkoper en de verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

De onderhandelingen beginnen pas wanneer de verkopende partij reageert op uw bod door:

  1. Een tegenbod te doen.
  2. Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn.

U bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.

Mag een verkoopmakelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is. Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden. Een makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden. 

Vaak zal de verkopende makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. De makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan u te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heeft u als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen uw bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerdere bod.

Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure.

In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.

Hoe komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken - onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als u deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet u dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijgt u niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt.

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

  • Financieringsvoorbehoud.
  • Geen huisvestingsvergunning.
  • Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
  • Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende.

Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

Valt de makelaarscourtage onder de ‘kosten koper’?

Nee, deze courtage zit er niet in. Onder ‘kosten koper’ vallen:

  • Overdrachtsbelasting.
  • Notariskosten, onder andere voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven ervan in het Kadaster.

Naast bovengenoemde kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte. Indien de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, dan komt de courtage voor deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper. Deze worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

Waarborgsom of bankgarantie?

Het is gebruikelijk dat koper 6 weken na het tot stand komen van de koopovereenkomst een waarborgsom stort op de rekening van de notaris. De waarborgsom bedraagt 10% van de overeengekomen koopsom. In de praktijk wordt deze waarborgsom vaak vervangen door het stellen van een bankgarantie door de financiële instelling welke de hypotheek verzorgt.

Hoeveel moet ik overbieden?

In de huidige Amsterdamse woningmarkt komt het inderdaad vaak voor dat je zal moeten overbieden om kans te maken op de woning. Maar óf je moet overbieden en hoeveel hangt volledig van de woning af. Hier is dan ook geen eenduidig antwoord op te geven. We zullen per woning met onze klant bekijken hoeveel deze waard is en een goede inschatting maken van een succesvol bod. Het is geen kunst om het hoogste bod te doen, maar wel om een goed bod te doen. Te veel betalen kan iedereen, maar ook wij willen graag dat als jij jouw huis weer verkoopt, je niet met schulden achterblijft.

Waarom heb je een aankoopmakelaar nodig?

Een aankoopmakelaar werkt alleen in jouw belang. Waar jij misschien op slag verliefd bent op een huis, blijft de aankoopmakelaar rationeel naar het huis kijken; blijft het zijn waarde behouden, moet er veel onderhoud plaatsvinden, hoe staat het met de fundering en de VvE? Zomaar wat vragen waar een aankoopmakelaar rekening mee houdt. Op basis daarvan geeft hij een advies om een huis wel of niet te kopen, en voor welke prijs. Vervolgens weet de aankoopmakelaar precies waar je op moet letten bij de onderhandelingen, het koopcontract en de oplevering van je nieuwe huis. Een ander voordeel is, dat een verkopend makelaar liever aan een aankoopmakelaar verkoopt dan aan een particulier, omdat hij/zij daar meer vertrouwen in heeft. Een aankoopmakelaar in de arm nemen heeft dus heel wat streepjes voor.

Hoeveel is mijn huis waard?

Heb je een koopwoning en overweeg je hem te verkopen? Wij komen altijd vrijblijvend bij je langs. Zo kunnen we elkaar leren kennen, en het huis rustig bekijken. Na ons gesprek werken wij een uitgebreide waardebepaling en verkoopstrategie uit. Hierna is het aan jou of je de woning via ons wilt verkopen.

Hebben jullie kennis over de toekomstige bestemmingsplannen van de gemeente?

Wij letten inderdaad altijd op het bestemmingsplan en vragen dit standaard op bij aankoop van een woning. Belangrijk voor het uitzicht, maar bijvoorbeeld ook m.b.t. de infrastructuur. Dit zoeken we dan ook altijd uit.

Wat gebeurt er als de bedenktijd van de koopakte van drie dagen voorbij is, en ik de financiering toch niet rondkrijg?

Indien je in de koopakte hebt laten opnemen dat je mag ontbinden wanneer je geen hypotheek krijgt (ontbindende voorwaarde), dan moet je twee afwijzingen laten zien aan de verkoper en kan de koopakte worden ontbonden. Heb je geen ontbindende voorwaarde opgenomen en krijg je geen hypotheek? Dan moet je 10% van de koopsom storten.

Gekopieerd
Neem contact op
Hoe kunnen wij je helpen?
16:20